Ανοίγω site καταλυμάτων σχεδόν κάθε εβδομάδα. Φωτογραφίες που θα ζήλευε περιοδικό, χάρτης, φόρμα κράτησης, τρεις γλώσσες. Και μετά ψάχνω για έναν αριθμό, και δεν τον βρίσκω.

Δεν είναι αμέλεια. Είναι παρεξήγηση, και είναι η ίδια σε όλους: ο ΑΜΑ μπήκε στην πλατφόρμα, άρα μπήκε. Ο νόμος όμως δεν λέει αυτό.

Τι λέει ακριβώς ο νόμος

Το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει κωδικοποιημένο από την ΑΑΔΕ, ορίζει στην παράγραφο 2 τις προϋποθέσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η περίπτωση β είναι μία πρόταση:

«O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.»

Το «καθώς και» είναι η λέξη που κοστίζει. Δεν λέει «στις πλατφόρμες». Λέει στις πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου.

Το site σας είναι μέσο προβολής. Το Instagram σας είναι μέσο προβολής. Το φυλλάδιο που αφήνετε στο καφέ της πλατείας είναι μέσο προβολής. Η καταχώριση σε τοπικό οδηγό είναι μέσο προβολής. Παντού όπου δείχνετε το ακίνητο για να έρθει κόσμος, ο αριθμός θέλει να είναι εκεί, σε εμφανές σημείο.

Το ίδιο επιβεβαιώνουν και οι συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ της 23/09/2025, όπου στην ερώτηση 15 η υποχρέωση διατυπώνεται ως «αναγραφή του ΑΜΑ σε εμφανές σημείο κατά την ανάρτηση ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου», και ισχύει ανεξάρτητα από το πώς φορολογείστε.

Και αν έχετε Ειδικό Σήμα Λειτουργίας

Η επόμενη περίπτωση, η γ, είναι αυτή που μπερδεύει τους μισούς ξενώνες της χώρας. Όποιος διαθέτει Ε.Σ.Λ. κατά τα άρθρα 1 έως 4 του ν. 4276/2014, ή έχει υποβάλει γνωστοποίηση κατά το άρθρο 6 του ν. 4442/2016, δεν εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Δεν απαλλάσσεται όμως από την αναγραφή. Ο νόμος λέει ότι οι επιχειρήσεις αυτές «έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή της γνωστοποίησης, κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής».

Αλλάζει ο αριθμός. Δεν αλλάζει το πού μπαίνει.

Το κόστος, χωρίς δραματοποίηση

Εδώ θέλω να είμαι ακριβής, γιατί κυκλοφορούν νούμερα εκτός συμφραζομένων.

Στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν υπάρχει χωριστό πρόστιμο για τη μη αναγραφή. Δεν λέει κάπου ο νόμος «λείπει ο αριθμός από το site, τόσα ευρώ». Αυτό που υπάρχει είναι ένα πρόστιμο για τη μη τήρηση των προϋποθέσεων της παραγράφου 2 συνολικά, και η αναγραφή είναι μία από αυτές. Η παράγραφος 5 περίπτωση α:

«Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των παρ. 2 και 8, επιβάλλεται στους διαχειριστές ακινήτων αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το πενήντα τοις εκατό (50%), των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.»

Πενήντα τοις εκατό των ακαθάριστων εσόδων της χρονιάς, με δάπεδο τις πέντε χιλιάδες. Και δύο ακόμη προτάσεις που αξίζουν όσο και η πρώτη: από τη διαπίστωση της παράβασης έχετε δεκαπέντε ημερολογιακές ημέρες να συμμορφωθείτε, και αν ξανασυμβεί μέσα σε έναν χρόνο από την πράξη επιβολής, το πρόστιμο διπλασιάζεται.

Θα το πω όπως το βλέπω. Η πιθανότητα να σας βρει κάποιος επειδή λείπει ένας αριθμός από το site δεν είναι μεγάλη. Η πιθανότητα να το διορθώσετε σε λίγα λεπτά είναι εκατό τοις εκατό. Δεν χρειάζεται να πιστέψετε στον φόβο για να κάνετε κάτι που κοστίζει τόσο λίγο.

Τα ξενοδοχεία έχουν και δεύτερη υποχρέωση

Αν η επιχείρηση είναι εγγεγραμμένη στο Μητρώο Τουριστικών Επιχειρήσεων, υπάρχει ακόμη μία διάταξη, παλαιότερη και συχνά ξεχασμένη.

Το άρθρο 165 παράγραφος 3 του ν. 4070/2012 ζητά ο αριθμός ΜΗ.Τ.Ε. να αναγράφεται σε όλες τις διαφημιστικές καταχωρήσεις των τουριστικών επιχειρήσεων: σε ραδιοφωνικές και τηλεοπτικές μεταδόσεις, σε εκδόσεις, και ρητά σε ιστοσελίδες, με τρόπο ώστε να καθίσταται «με σαφήνεια και ευκρίνεια αντιληπτός» από τον αποδέκτη του μηνύματος. Το πρόστιμο εκεί είναι ορισμένο: χίλια ευρώ υπέρ του Ε.Ο.Τ.

«Με σαφήνεια και ευκρίνεια» σημαίνει ότι ο αριθμός σε γκρι εννέα στιγμών, στο τελευταίο σκαλοπάτι του footer, τεχνικά υπάρχει και ουσιαστικά όχι. Βάλτε τον στο footer κάθε σελίδας, στο ίδιο μέγεθος με τα υπόλοιπα στοιχεία, και τελείωσε η συζήτηση.

Ποιος είστε, στα χαρτιά

Το επόμενο κομμάτι δεν αφορά τον τουρισμό, αφορά κάθε site που πουλάει κάτι, και τα καταλύματα το ξεχνούν πιο συχνά από τους άλλους.

Το άρθρο 4 του π.δ. 131/2003, το ελληνικό κείμενο για το ηλεκτρονικό εμπόριο, ζητά να είναι εύκολα και άμεσα προσβάσιμα: το όνομα του φορέα, η γεωγραφική διεύθυνση στην οποία είναι εγκατεστημένος, τα στοιχεία επικοινωνίας μαζί με ηλεκτρονική διεύθυνση, ο αριθμός εγγραφής σε μητρώο όπου υπάρχει, τα στοιχεία της εποπτικής αρχής όταν η δραστηριότητα υπόκειται σε καθεστώς έγκρισης, και ο αριθμός ΦΠΑ εφόσον υπάρχει υποχρέωση. Η δεύτερη παράγραφος προσθέτει ότι οι τιμές αναγράφονται με σαφήνεια, με διευκρίνιση για το αν περιλαμβάνονται φόροι και επιπλέον έξοδα.

Στην πράξη μιλάμε για μία σελίδα, ή για ένα καλογραμμένο footer. Και όχι, «info@» με μια φόρμα δεν είναι το ίδιο με διεύθυνση. Το «γεωγραφική διεύθυνση» είναι κυριολεκτικό.

Η φόρμα κράτησης, το σημείο που ξεχνιέται πάντα

Τη στιγμή που ο επισκέπτης γράφει όνομα, τηλέφωνο και ημερομηνίες, συλλέγετε προσωπικά δεδομένα. Το GDPR δεν ζητά να το ζητήσετε ως χάρη, ζητά να το πείτε.

Δίπλα στη φόρμα, και όχι θαμμένα τρία κλικ πιο μέσα, πρέπει να φαίνονται τέσσερα πράγματα: ποιος συλλέγει τα στοιχεία, με ονοματεπώνυμο ή επωνυμία, για ποιον σκοπό, για πόσο θα κρατηθούν, και πού βρίσκει ο επισκέπτης τα δικαιώματά του. Ένας σύνδεσμος στην Πολιτική Απορρήτου, ορατός πριν το κουμπί, καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος.

Και μία διάκριση που τη χάνουν σχεδόν όλοι: η κράτηση δεν χρειάζεται συγκατάθεση. Είναι εκτέλεση σύμβασης, δεν θα ρωτήσετε κανέναν αν σας επιτρέπει να κρατήσετε το όνομά του για να τον βάλετε στο δωμάτιο. Το newsletter όμως χρειάζεται, και χρειάζεται χωριστό κουτάκι, άδειο. Ένα κουτάκι που ήρθε ήδη τσεκαρισμένο δεν είναι συγκατάθεση, είναι διακόσμηση. Τα υπόλοιπα για τα cookies και τη συναίνεση τα έχω γράψει αναλυτικά στο GDPR και cookies το 2026.

Τι πρέπει να ξέρει ο επισκέπτης πριν πατήσει «κράτηση»

Υπάρχει ένα σημείο του νόμου που παίζει υπέρ σας, και οι περισσότεροι δεν το εκμεταλλεύονται.

Το άρθρο 3ιβ του ν. 2251/1994, περίπτωση ιβ, εξαιρεί από το δικαίωμα υπαναχώρησης «την παροχή στέγασης πλην για σκοπούς κατοικίας, μεταφοράς αγαθών, υπηρεσιών ενοικίασης αυτοκινήτων, εστίασης ή υπηρεσιών σχετιζόμενων με δραστηριότητες αναψυχής, εάν η σύμβαση προβλέπει συγκεκριμένη ημερομηνία ή προθεσμία εκτέλεσης».

Με απλά λόγια: μια κράτηση για συγκεκριμένες ημερομηνίες δεν έχει τις δεκατέσσερις ημέρες υπαναχώρησης που έχει μια αγορά από eshop.

Ακριβώς γι’ αυτό όμως η δική σας πολιτική ακύρωσης γίνεται ο μοναδικός κανόνας. Δεν υπάρχει από πίσω ένα δίχτυ του νόμου να καλύψει την παρεξήγηση. Αν η πολιτική δεν είναι γραμμένη, ορατή πριν την κράτηση και κατανοητή από άνθρωπο που δεν διαβάζει νομικά, την πολιτική θα τη γράψει η κακή κριτική.

Στο ίδιο σημείο ανήκει και ό,τι πληρώνεται επιτόπου. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ο δημοτικός φόρος, η καθαριότητα, η εγγύηση. Ό,τι θα ζητήσετε στο check-in πρέπει να το έχει διαβάσει ο επισκέπτης πριν κάνει την κράτηση. Καμία έκπληξη στη ρεσεψιόν δεν βγήκε ποτέ σε καλό.

Ο έλεγχος των δέκα λεπτών

Ανοίξτε το site σας σε παράθυρο ιδιωτικής περιήγησης, από κινητό, και συμπεριφερθείτε σαν ξένος. Ψάξτε επτά πράγματα, με αυτή τη σειρά:

Τον ΑΜΑ ή τον αριθμό Ε.Σ.Λ. ή της γνωστοποίησης, σε εμφανές σημείο. Τον αριθμό ΜΗ.Τ.Ε. αν είστε εγγεγραμμένη τουριστική επιχείρηση. Την επωνυμία και τη γεωγραφική διεύθυνση. Ένα τηλέφωνο και ένα email που τα βλέπετε χωρίς να ανοίξετε φόρμα. Την τελική τιμή με ό,τι περιλαμβάνει και ό,τι όχι. Την πολιτική ακύρωσης πριν το κουμπί, όχι μετά. Και τον σύνδεσμο στην Πολιτική Απορρήτου δίπλα στη φόρμα κράτησης.

Αν λείπουν ένα ή δύο, είναι δουλειά μισής ώρας. Αν λείπουν πέντε, το site δεν έχει πρόβλημα συμμόρφωσης, έχει πρόβλημα σοβαρότητας, και αυτό το διαβάζει και ο επισκέπτης χωρίς να ξέρει κανέναν νόμο.

Γιατί εδώ είναι η ουσία που δεν γράφεται σε ΦΕΚ. Ένας αριθμός μητρώου σε εμφανές σημείο λέει στον επισκέπτη ότι υπάρχετε στα χαρτιά. Ότι απέναντί του δεν είναι μια φωτογραφία με ένα IBAN. Στην αγορά που όλοι φοβούνται την απάτη, η νομιμότητα δεν είναι βάρος. Είναι επιχείρημα πώλησης, και μάλιστα δωρεάν.

Και αν θέλετε λιγότερη εξάρτηση από τις πλατφόρμες, το πρώτο βήμα είναι ένα site που στέκει μόνο του, σε όλα. Το πόσο κοστίζει πραγματικά η εξάρτηση από τα OTA το έχω γράψει με νούμερα, και το πώς έρχονται περισσότερες απευθείας κρατήσεις επίσης.

Αν προτιμάτε να τα δούμε μαζί, πείτε μου και τα περνάμε ένα ένα.